Визнати іпотеку укладеною, продаж – удаваним

Print Friendly

Номер провадження: 020722-ц/785/4129/14

Головуючий у першій інстанції  Огренич І.В.

Доповідач Черевко П. М.

 АПЕЛЯЦІЙНИЙ СУД ОДЕСЬКОЇ ОБЛАСТІ

РІШЕННЯ ІМЕНЕМ УКРАЇНИ

02.07.2014 року                                                                                                  м. Одеса

Колегія суддів судової палати у цивільних справах апеляційного суду Одеської області у складі:

Головуючого         – Черевка П.М.

Суддів                    –  Сватаненка В.І., Суворова В.О.

за участю секретаря – Добряк Н.І.

розглянувши у відкритому судовому засіданні у м. Одесі справу за апеляційною скаргою представника ОСОБА_2 – ОСОБА_3 на рішення Київського районного суду м. Одеси від 20 лютого 2014 року по цивільній справі за позовом ОСОБА_2 до ОСОБА_4, треті особи; приватний нотаріус Одеського міського нотаріального округу ОСОБА_5, реєстраційна служба       Одеського міського управління юстиції Головного управління юстиції в Одеській області, кредитна спілка «Кредитінвест» про визнання договорів купівлі-продажу удаваними, визнання договорів іпотеки припиненими, застосування наслідків вчинення удаваних правочинів, та за позовом третьої особи з самостійними вимогами – ОСОБА_6 до ОСОБА_2, ОСОБА_4 про визнання права власності, –

                    ВСТАНОВИЛА:

У листопаді 2012 року ОСОБА_2 звернулася до суду з позовом, який згодом уточнила та остаточно звернулася до суду з вимогами до ОСОБА_4, треті особи ОСОБА_6, приватний нотаріус Одеського міського нотаріального округу ОСОБА_5, реєстраційна служба   ОМУЮ Головного управління юстиції в Одеській області, КС «Кредитінвест» про визнання договорів купівлі-продажу удаваними, визнання договорів іпотеки припиненими, застосування наслідків вчинення удаваних правочинів посилаючись на те, що 04 лютого 2011 року між ОСОБА_2 та кредитною спілкою «Кредитінвест» укладено кредитний договір №0600000005, за умовами якого кредитодавець зобов’язався надати кредит у розмірі 390000 грн., а позивачка зобов’язалась повернути ці кошті у встановлений договором строк та сплатити проценти за користування кредитом.

Умовою цього кредитного договору передбачений обов’язок ОСОБА_2 укласти договір щодо забезпечення виконання зобов’язання позичальником перед кредитодавцем, а розділом 5 кредитного договору передбачено укладення договору поруки з ОСОБА_4, але при цьому позивачу було запропоновано отримати кредит за умови відчуження ОСОБА_4 належного їй нерухомого майна, яке буде повернуто ОСОБА_2 після повернення кредитних коштів шляхом розірвання договорів купівлі-продажу.

Для забезпечення отримання кредиту 04 лютого 2014 року ОСОБА_2 уклала із ОСОБА_8 договори купівлі-продажу котеджу № ІІІ, загальною площею приміщень 296,5 кв.м. та 112/1000 частин земельної ділянки площею 0,15 га, що розташовані по АДРЕСА_1 (реєстри №№ 570, 572), посвідчені приватним нотаріусом Одеського міського нотаріального округу ОСОБА_5

Позивачка свої обов’язки за кредитним договором виконала, але ОСОБА_4 відмовляється виконати свої обов’язки по розірванню договору купівлі-продажу та повернути належне їй нерухоме майно.

Укладені   ОСОБА_2 та ОСОБА_4 договори купівлі-продажу є удаваними договорами, оскільки мета сторін була спрямована на укладення договорів іпотеки для забезпечення повернення кредитних коштів.

Факт укладення договорів іпотеки підтверджується також і тим, що дата укладення договорів купівлі-продажу котеджу та частини земельної ділянки співпадає з датою укладення кредитного договору, ОСОБА_4 є одним з засновників Кредитної спілки «Кредитінвест», з якою ОСОБА_2 не була знайома до укладення вказаних договорів, сукупна вартість проданого майна не дорівнює вартості кредиту, вартість котеджу є значно заниженою у відношенні з його ринково вартістю, ОСОБА_4 оформлювала документи, необхідні для розірвання оскаржуваних договорів купівлі-продажу.

У вересні 2013 року третя особа ОСОБА_6 звернулася до суду з позовом до ОСОБА_2, ОСОБА_4 про визнання права власності та просила визнати за нею право власності на котедж № III, що знаходиться по АДРЕСА_1 та складається з приміщень загальною житловою площею 87,6 кв.м, загальною площею 296,5 кв.м, посилаючись на те, що 31 травня 2012 року вона уклала із ОСОБА_2, від імені якої діяла ОСОБА_9, попередній договір купівлі-продажу зазначеного котеджу, термін дії якого був встановлений до 31 серпня 2012 року. Саме до цієї дати ОСОБА_6 та ОСОБА_2 домовилися укласти нотаріально посвідчений договір спірного котеджу, однак у подальшому нотаріальний договір між сторонами не був укладений внаслідок того, що ОСОБА_4 не виконала своїх домовленостей із ОСОБА_2 по розірванню договору купівлі-продажу котеджу, який   укладався 04 лютого 2011 року.

Рішенням Київського районного суду м. Одеси від 20 лютого 2014 року в задоволені позовних вимог ОСОБА_2 відмовлено, у задоволені позовних вимог ОСОБА_6 відмовлено. ОСОБА_6 зазначене рішення не оскаржено.

Вважаючи рішення суду незаконним представник ОСОБА_2 – ОСОБА_3 звернувся до апеляційного суду з апеляційною скаргою в якій просить рішення Київського районного суду м. Одеси від 20 лютого 2014 року в частині відмови в задоволені позову ОСОБА_2 скасувати, постановити в цій частині нове рішення, яким задовольнити позовні вимоги ОСОБА_2 в повному обсязі.

Заслухавши доповідь судді – доповідача, пояснення осіб, які беруть участь у справі вивчивши матеріали справи та обговоривши підстави апеляційної скарги, колегія суддів вважає за необхідне апеляційну скаргу задовольнити частково.

Відповідно до ч.1 п.2 ст.307 ЦПК України за наслідками розгляду апеляційної скарги на рішення суду першої інстанції апеляційний суд має право скасувати рішення суду першої інстанції і ухвалити нове рішення по суті позовних вимог.

Відповідно до ч.1 п.1,3 ст.309 ЦПК України підставами для скасування рішення суду першої інстанції і ухвалення нового рішення або зміни рішення є неповне з’ясування судом обставин, що мають значення для справи та невідповідність висновків суду обставинам справи.

Відмовляючи у задоволенні позову ОСОБА_2 суд помилково не знайшов підстав для часткового його задоволення.

Судом встановлено, що 04 лютого 2011 року ОСОБА_2 укладено договір купівлі-продажу з ОСОБА_4, реєстр № 572 про відчуження котеджу № ІІІ загальною площею 296,5 кв.м.

В цей же день між цими ж сторонами укладено договір купівлі-продажу 112/1000 частин земельної ділянки площею 0,15 га, розташованої по АДРЕСА_1, реєстр № 570, на якій розташований вищезазначений котедж. Зазначені договори посвідчено нотаріально.

Відповідно до ст. 626 ЦК України договором є домовленість двох або більше сторін, спрямована на встановлення, зміну або припинення цивільних прав та обов’язків.

Договір є укладеним відповідно до ст. 628 ЦК України, якщо сторони в належній формі досягли згоди з усіх істотних умов договору. Істотними умовами є умови про предмет договору, умови, що визначені законом як істотні або є необхідними для договорів даного виду, а також усі ті умови, щодо яких за заявою хоча б однієї із сторін має бути досягнуто згоди.

За змістом ст. 655 ЦК України за договором купівлі-продажу одна сторона передає або зобов’язується передати майно у власність другій стороні, а покупець приймає або зобов’язується прийняти майно і оплатити за нього певну грошову суму.

Виходячи з пунктів № 8 оспорюваних договорів по відчуженню котеджу та частини земельної ділянки, якими визначено, що зазначені договори не є фіктивними, удаваними, з чим погодилися сторони, суд помилково вважав, що волевиявлення сторін було направлено саме на укладення договорів купівлі-продажу.

Судом помилково не прийнято як належні докази встановлені обставини що необхідність укладення спірних договорів купівлі-продажу котеджу № ІІІ та частини земельної ділянки по АДРЕСА_1, виникла у зв’язку із тим, що при підписанні кредитного договору № 0600000005 від 04 лютого 2011 року між кредитною спілкою «Кредитінвест» та ОСОБА_2, кредитна спілка висунула вимогу про те, що однією із умов одержання ОСОБА_2 кредиту у розмірі 390000,00 грн. є необхідність тимчасового  переоформлення котеджу та частини земельної ділянки ОСОБА_2 на одного із співвласників КС «Кредитінвест» – ОСОБА_4, яка в свою чергу виступила фінансовим поручителем ОСОБА_2 по кредитному договору № 0600000005 перед КС «Кредитінвест». Після того, як кредит за договором буде повернуто, об’єкти відчуження будуть знову переоформлені на ОСОБА_2

ОСОБА_2 та ОСОБА_4 є незнайомими між собою особами. Необхідність щоб ОСОБА_4 виступила поручителем ОСОБА_2 за кредитним договором № 0600000005, а ОСОБА_2 тимчасово переоформила на ОСОБА_4 належний їй котедж та частину земельної ділянки викликана вимогами кредитної спілки «Кредитінвест». Тільки за дотриманням з боку ОСОБА_2 вказаних умов кредит за зазначеним договором міг бути їй виданий кредитною спілкою.

Судом не доведено належними доказами, що ОСОБА_2 одержувалися будь-які грошові кошти за договорами купівлі-продажу від 04 лютого 2011 року, якими відчужувалися спірні об’єкти нерухомості.

У листопаді 2011 року ОСОБА_2 погашено кредит за договором № 0600000005 від 04 лютого 2011 року. За усною домовленістю сторони почали підготовку до розірвання договорів купівлі-продажу від 04 лютого 2011 року котеджу № ІІІ та частини земельної ділянки розташованих по АДРЕСА_1. Зазначені наміри сторін підтверджені показами ОСОБА_2, свідка ОСОБА_9 та діями приватного нотаріуса ОСОБА_5, якою зроблено відповідний запит до Управління Держкомзему у м. Одесі за № 411/01-16 від 29 листопада 2011 року із змісту якого вбачається, що зазначені відомості необхідні для розірвання договору купівлі-продажу.

Необґрунтованою колегія суддів вважає  позицію суду, який визнав позицію представника нотаріуса щодо витребування відомостей від «Держкомзему» необхідністю наміру ОСОБА_6 укласти з ОСОБА_2 купівлю-продаж котеджу № ІІІ.

Незважаючи на існування спірних договорів купівлі-продажу об’єктів нерухомості від 04 лютого 2011 року, зазначені об’єкти перебували у володінні ОСОБА_2, і тільки восени 2012 року були захоплені представниками КС «Кредитінвест».

Дії ОСОБА_4 спрямовані на витребування витягу з Єдиного реєстру відомостей про спірний котедж, запит приватного нотаріуса до Держкомзему на вимогу ОСОБА_4, замовлення ОСОБА_4 акту оцінки спірної земельної ділянки є доказами того, що між ОСОБА_2 та ОСОБА_4 існували домовленості про розірвання спірних договорів купівлі-продажу, проте ці наміри в подальшому були змінені ОСОБА_4 без погодження ОСОБА_2

Відповідно до ст. 235 ЦК України удаваним є правочин, який вчинено сторонами для приховання іншого правочину, який вони насправді вчинили. Якщо буде встановлено, що правочин був вчинений сторонами для приховання іншого правочину, який вони насправді вчинили, відносини сторін регулюються правилами щодо правочину, який сторони насправді вчинили.

Із матеріалів справи вбачається, що спірні договори купівлі-продажу земельної ділянки та котеджу укладені в один і той же день що і кредитний договір – 04 лютого 2011 року.

КС «Кредитінвест» та ОСОБА_4 є взаємопов’язаними особами, оскільки ОСОБА_4 є співзасновником КС «Кредитінвест». ОСОБА_4 є незнайомою з ОСОБА_2 особою, проте за невизначених підстав вона бере на себе фінансові ризики невиконання ОСОБА_2 зобов’язань за кредитним договором від 04 лютого 2011 року, тобто виступає фінансовим поручителем перед КС «Кредитінвест» за кредитним договором.

Сума, за яку ОСОБА_2 продала котедж ОСОБА_4 відповідно до договору від 04 лютого 2011 року – 65000,00 грн. є явно заниженою, оскільки дійсна ринкова вартість зазначеного об’єкту відчуження становить 1623402,00 грн.

З моменту укладення спірних договорів купівлі-продажу ОСОБА_4 не використовувала придбані об’єкти протягом понад півтора року. За цей час вони використовувалися позивачем.

Відповідно до п. 25 Постанови Пленуму Верховного Суду України № 9 від 06 листопада 2009 року «Про судову практику розгляду цивільних справ про визнання правочинів недійсними» – за удаваним правочином сторони умисно оформляють один правочин, але між ними насправді встановлюються інші правовідносини. У разі, якщо воля сторін в правочині спрямована на встановлення інших правовідносин, ніж ті, які передбачені правочином, то відповідно такий правочин є удаваним.

Досліджуючи обставини щодо вимог позивача про визнання договорів купівлі-продажу удаваними, такими, що приховують договір іпотеки, які на думку суду не підлягають задоволенню, колегія вважає таку позицію суду помилковою.

Із матеріалів справи вбачається, що договір іпотеки укладався між ОСОБА_2 та КС «Кредитінвест», а покупцем у спірних договорах купівлі-продажу є ОСОБА_4 – засновник КС «Кредитінвест». Сторони – ОСОБА_2 та КС «Кредитінвест» приховали свої дійсні правовідносини, які за своєю правовою природою є правовідносинами іпотеки. ОСОБА_2 тимчасово переоформляє належні їй на праві власності об’єкти нерухомості на співзасновника КС «Кредитінвест» – ОСОБА_4, а остання поручається за виконання ОСОБА_2 своїх зобов’язань за кредитним договором перед кредитною спілкою. Не з’ясувавши повно зазначені обставини суд помилково не застосував до спірних правовідносин вимоги ст. 235 ЦК України.

Щодо вимог позивача про скасування державної реєстрації права власності на спірний котедж № ІІІ та частину земельної ділянки за адресою – АДРЕСА_1 колегія суддів вважає, що зазначені правовідносини не є спірними, вони не потребують вирішення у судовому порядку, оскільки вирішення зазначених правовідносин віднесено законом до компетенції Державної реєстраційної служби України.

За викладених обставин колегія суддів вважає, що районним судом неповно з’ясовано викладені обставини,  висновок суду не відповідає встановленим обставинам, що є підставою для скасування оскаржуваного рішення суду і ухвалення нового рішення по суті позовних вимог.

Вимоги позивача за викладених обставин підтверджені частково викладеними доказами та підлягають частковому задоволенню. Апеляційна скарга за викладених підстав підлягає частковому задоволенню.

На підставі викладеного та керуючись ст.303, п.2 ч.1 ст.307, п.1, 3 ч.1, п.1 ст.309, ст. 313, 314, 316, 317, 319 ЦПК України, колегія суддів

                                                  ВИРІШИЛА:

Апеляційну скаргу представника ОСОБА_2 – ОСОБА_3 – задовольнити частково.

Рішення Київського районного суду м. Одеси від 20 лютого 2014 року – скасувати.

Ухвалити нове рішення.

Позов ОСОБА_2 задовольнити частково.

Визнати удаваним договір купівлі-продажу котеджу АДРЕСА_1, який складається з приміщень загальною площею – 296,5 кв.м., укладений між ОСОБА_2 та ОСОБА_4, посвідчений 04 лютого 2011 року приватним нотаріусом Одеського міського нотаріального округу ОСОБА_5, реєстр № 572.

Визнати удаваним договір купівлі-продажу частини земельної ділянки в розмірі 112/1000 – земельної ділянки площею 0,15 га за адресою – АДРЕСА_1, укладений між ОСОБА_2 та ОСОБА_4, посвідчений 04 лютого 2011 року приватним нотаріусом Одеського міського нотаріального округу ОСОБА_5, реєстр № 570.

Застосувати наслідки вчинення удаваного правочину, визнати що між ОСОБА_2 та ОСОБА_4 було укладено договір іпотеки котеджу № ІІІ за адресою : АДРЕСА_1 загальною площею 296,5 кв.м.

Застосувати наслідки вчинення удаваного правочину, визнати що між ОСОБА_2 та ОСОБА_4 було укладено договір іпотеки частини земельної ділянки в розмірі 112/1000 земельної ділянки загальною площею 0,15 га за адресою – АДРЕСА_1.

Визнати іпотеку за зазначеними правочинами припиненою з підстав виконання ОСОБА_2 своїх зобов’язань за кредитним договором № 0600000005 від 04 лютого 2011 року.

Повернути котедж № ІІІ, площею 296,5 кв.м. та частину земельної ділянки в розмірі 112\1000 земельної ділянки загальною площею 0,15 га за адресою: АДРЕСА_1 у власність ОСОБА_2, ідентифікаційний номер НОМЕР_2.

В решті позову ОСОБА_2 відмовити.

У задоволенні позовних вимог третьої особи ОСОБА_6 до ОСОБА_2, ОСОБА_4 про визнання права власності – відмовити.

Рішення набирає законної сили з моменту його проголошення, проте може бути оскаржено до Вищого Спеціалізованого Суду України з розгляду цивільних та кримінальних справ протягом двадцяти днів.

Головуючий                                                                                 П.М. Черевко